近日，有媒體爆料稱，河北榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“河北榮盛”)要求非銷售員工參與到公司的房源銷售中來，沒有業(yè)績(jī)的員工將會(huì)被納入淘汰序列。此外，公司會(huì)給員工辦理集體戶口，以規(guī)避限購(gòu)政策。

針對(duì)上述傳言，榮盛總部相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)《新京報(bào)》稱，沒有給非營(yíng)銷系統(tǒng)普通員工攤派任務(wù)，對(duì)突破限購(gòu)一事則還有待核實(shí)。

此前，榮盛發(fā)展(SZ.002146)一份內(nèi)部資料還顯示，部分工種的下班時(shí)間不能早于23點(diǎn)。

對(duì)于賣出的房子，榮盛發(fā)展也屢遭業(yè)主投訴，亂像涉及售后返租、首付分期等諸多灰色地帶。

數(shù)據(jù)顯示，榮盛發(fā)展近5年負(fù)債凈增1212億元，其大股東榮盛控股持有公司15.5億股，占公司總股本的35.65%，累計(jì)被質(zhì)押9.72億股，占公司總股本的 22.34%。

對(duì)自己人下手

據(jù)藍(lán)鯨地產(chǎn)爆料，河北榮盛下發(fā)了一條新指令，要求公司非銷售員工在年底前自己或推薦他人購(gòu)買一套榮盛在石家莊的任意一項(xiàng)目房源，在這段時(shí)間(即11月、12月)買房，可以享受全款9折，貸款9.5折優(yōu)惠。如果公司下達(dá)的指標(biāo)完成不了，那么該員工將被納入淘汰序列。

所謂淘汰序列，就是人事部門會(huì)根據(jù)個(gè)人任務(wù)完成情況，決定是否繼續(xù)留用。

天眼查數(shù)據(jù)顯示，河北榮盛為榮盛發(fā)展100%持股子公司，主要負(fù)責(zé)榮盛石家莊區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)。

公開資料顯示，榮盛發(fā)展在石家莊有榮盛華府、榮盛和府、榮盛錦繡學(xué)府、榮盛御府等項(xiàng)目處于開盤和待售階段。以目前在售的榮盛和府為例，項(xiàng)目售價(jià)為24000元/平，戶型90平，全款高達(dá)216萬(wàn)。據(jù)此推算，員工在此期間購(gòu)買該項(xiàng)目，公司可內(nèi)部?jī)?yōu)惠20余萬(wàn)。

河北榮盛一位員工透露，公司會(huì)給員工辦理集體戶口，以規(guī)避限購(gòu)政策，但他沒有購(gòu)買意愿，也沒接觸過銷售工作，這可能意味著被淘汰。石家莊限購(gòu)政策規(guī)定，本市居民限貸不限購(gòu);非本市戶籍居民家庭在申請(qǐng)購(gòu)買首套住房時(shí)，須提供近2年內(nèi)連續(xù)繳納12個(gè)月及以上個(gè)人所得稅納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，限購(gòu)1套住房。

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜指出，房企強(qiáng)迫員工買房是在公司現(xiàn)金流遇到巨大困難且沒有其他紓解渠道的時(shí)候才會(huì)這樣做，通過強(qiáng)制性利用員工的購(gòu)買力來推動(dòng)按揭款收入，從而實(shí)現(xiàn)公司部分產(chǎn)品的去化和回款。他預(yù)計(jì)，榮盛應(yīng)該遇到了比較大的現(xiàn)金流壓力。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》新媒體了解，這不是榮盛發(fā)展第一次對(duì)自己人下狠手。

今年7月份，一份榮盛的內(nèi)部文件把其推上了風(fēng)口浪尖。文件顯示，“三季度生產(chǎn)系統(tǒng)各項(xiàng)目部、精裝園林部下班時(shí)間調(diào)整為最早23點(diǎn);三季度生產(chǎn)系統(tǒng)各職能部門下班時(shí)間調(diào)整為最早22點(diǎn)。”

違規(guī)銷售，屢遭投訴

榮盛發(fā)展在業(yè)內(nèi)一直都有“小萬(wàn)科”的名聲，作為本尊的萬(wàn)科，其實(shí)過的并不順利，近段時(shí)間來，頻繁遭到業(yè)主投訴和媒體曝光。著急買房子和建房子的“小萬(wàn)科”，也有同樣的困境。

今年9月份，數(shù)位購(gòu)房業(yè)主向鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)透露，河北廊坊榮盛發(fā)展的“陽(yáng)光馨苑”“四季花語(yǔ)”項(xiàng)目涉及到售后返租、首付分期、綁定基金等諸多問題，要求退房退款。

央行和銀監(jiān)會(huì)明確規(guī)定，商鋪首付比例應(yīng)不低于50%。有業(yè)主介紹，自己實(shí)際支付了10%的首付款，但收據(jù)上卻顯示50%的款項(xiàng)。不少業(yè)主按照開發(fā)商的要求，和榮盛物業(yè)簽訂了《借款協(xié)議》。協(xié)議載明，業(yè)主借款用于支付向榮盛發(fā)展購(gòu)房的部分款項(xiàng)。并規(guī)定，榮盛物業(yè)直接將上述借款支付給榮盛發(fā)展。余下40%的首付款，若2年內(nèi)補(bǔ)齊，則不計(jì)利息。

據(jù)查證，榮盛物業(yè)為榮盛發(fā)展的全資子公司。

法律界人士認(rèn)為，“榮盛發(fā)展這種首付款支付方式屬于‘首付貸’性質(zhì)，而且這種左手導(dǎo)右手在監(jiān)管方面也存在缺失。”

2016年全國(guó)兩會(huì)期間，時(shí)任央行行長(zhǎng)周小川表示，銀行必須了解客戶，客戶的首付不能是借的。客戶找另外一方借了一部分錢說這是首付，剩下再去借，整個(gè)借款和自有資本的比例就發(fā)生了變化，償還能力也變了，以后月供不光要還銀行的錢，還要還首付貸。對(duì)銀行而言，也承擔(dān)了過大的風(fēng)險(xiǎn)，從銀行內(nèi)部管理來講，操作是有錯(cuò)誤的。

也是在2016年，相關(guān)部委就認(rèn)定，“首付貸”是違法違規(guī)的金融產(chǎn)品。2016年8月，住建部、國(guó)家發(fā)改委、央行等七部委發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》提出，中介機(jī)構(gòu)不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)。

另?yè)?jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》報(bào)道，今年4月份，榮盛發(fā)展河北唐山未來城項(xiàng)目屢遭業(yè)主投訴，涉及到售后返租、篡改合同、虛假宣傳等諸多問題。

據(jù)未來城項(xiàng)目業(yè)主透露，他們?cè)谫?gòu)買該項(xiàng)目房產(chǎn)時(shí)被榮盛發(fā)展“坑”了兩次。

業(yè)主稱，當(dāng)時(shí)購(gòu)房時(shí)銷售人員表示有優(yōu)惠，可以享受“3萬(wàn)抵5萬(wàn)”“6萬(wàn)抵10萬(wàn)”等優(yōu)惠。但這筆錢卻未計(jì)入到總房款中，合同中也沒有這筆錢的記錄。在交完錢之后才知道，這筆錢是團(tuán)購(gòu)費(fèi)。

如果說“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”是個(gè)小坑，那后面的這個(gè)情況就是個(gè)“大坑”。

另?yè)?jù)業(yè)主介紹，在購(gòu)房前，銷售人員一直強(qiáng)調(diào)每年凈收益8%~10%不等，10~12年就可回本。到了應(yīng)該開始返還收益時(shí)，業(yè)主收到通知，需要按房屋租賃收益的13.1%先繳納底商租賃稅費(fèi)，才能獲得租金返還。也就是說，榮盛發(fā)展開始宣傳的8%~10%收益實(shí)際是稅前收益。

還有部分業(yè)主爆料，在操作過程中榮盛發(fā)展有擅自修改合同、代替業(yè)主在合同上簽字等現(xiàn)象。

唐山市豐南區(qū)住建局房管所表示，售后返租是違規(guī)的，目前對(duì)榮盛未來城正在處理階段。

此外，為了加快工期，榮盛發(fā)展不惜讓部分工種“23點(diǎn)前不能下班”，不過，速度加快的同時(shí)，其他相關(guān)的配套卻沒有跟上。據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，榮盛發(fā)展旗下地產(chǎn)項(xiàng)目因空氣環(huán)境問題，五個(gè)月以來已經(jīng)被監(jiān)管通報(bào)了六次。

9月30日，河北省邯鄲市榮盛城項(xiàng)目施工工地建筑工地未落實(shí)“六個(gè)百分百”要求。

9月28日，河南省濮陽(yáng)市榮盛阿爾卡迪亞國(guó)際酒店施工工地建筑工地未落實(shí)“六個(gè)百分百”要求。

7月29日，山東省德州市齊河縣榮盛阿爾卡迪亞溫泉城二期項(xiàng)目工地建筑工地未落實(shí)“六個(gè)百分百”要求。

7月28日，河北省滄州市運(yùn)河區(qū)榮盛泰享嘉府工地建筑工地未落實(shí)“六個(gè)百分百”要求。

7月11日，河南省濮陽(yáng)市華龍區(qū)開州北路榮盛華府建筑工地未落實(shí)“六個(gè)百分百”要求。

沉重的資金壓力

多年來，榮盛發(fā)展一直都有千億銷售的夙愿。在這個(gè)愿景之下，榮盛發(fā)展似乎并未受到行業(yè)轉(zhuǎn)冷的影響，近年仍在大舉拿地，由此也推高了債務(wù)。數(shù)據(jù)顯示，從2014~2018年三季度，榮盛債務(wù)規(guī)模節(jié)節(jié)攀升，負(fù)債從604億激增至1816億，近五年凈增1212億元。

就此，榮盛發(fā)展董秘辦相關(guān)人士表示：“至于公司負(fù)債的增長(zhǎng)，不能簡(jiǎn)單看總額，更要看結(jié)構(gòu)，還要了解房企報(bào)表的特殊性。”

但不可否認(rèn)的是，榮盛發(fā)展的資金壓力一直都在。根據(jù)榮盛發(fā)展財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2010~2016年，榮盛發(fā)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為-19億元、-4.98億元、-12億元、-47.36億元、-16.6億元、-24.73億元及-36.95億元。直到去年年底才有所改善，其現(xiàn)金流量?jī)纛~為22.74億元，到了今年三季度變?yōu)?7.6億元。

 

細(xì)究之下，榮盛發(fā)展的現(xiàn)金流之所以得到改善，與其大股東頻繁質(zhì)押股權(quán)有關(guān)。

根據(jù)榮盛發(fā)展近日發(fā)布的公告稱，其控股股東榮盛控股在11月14日將9118萬(wàn)股質(zhì)押給招商證券(13.610, 0.08, 0.59%)股份有限公司，占所持股份的5.88%。本次質(zhì)押占公司總股本比例2.1%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，榮盛控股持有榮盛發(fā)展15.5億股，占公司總股本的35.65%，累計(jì)被質(zhì)押9.72億股，占公司總股本的 22.34%。

另?yè)?jù)克而瑞石家莊分部的一份研究報(bào)告指出，2018年最后兩個(gè)月對(duì)房企而言是“再難，也要上”的局面。房企和項(xiàng)目仍面臨著嚴(yán)峻的銷售和回款任務(wù)，面向房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性仍從嚴(yán)從緊，房企和項(xiàng)目必須從市場(chǎng)上找回款，因此，一線銷售的壓力將進(jìn)一步放大，一些項(xiàng)目對(duì)內(nèi)部和外部渠道將施加更大壓力。

本文綜合自：藍(lán)鯨地產(chǎn)、中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)、中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)、投資者報(bào)、鳳凰網(wǎng)地產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)、新京報(bào)。

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